Airbnb Wien Gesetz: So vermieten Sie 2026 legal
Kurzantwort: Airbnb ist in Wien legal, wenn Sie entweder die 90-Tage-Grenze in Wohnzonen einhalten oder eine Ausnahmebewilligung der MA 37 nach § 129 Abs. 1a Wiener Bauordnung besitzen. Zusätzlich müssen Ortstaxe, Meldepflicht und steuerliche Vorschriften eingehalten werden.
Inhalt
1. Wiener Bauordnung § 129 Abs. 1a BO
Grundlage jeder legalen Kurzzeitvermietung in Wien ist die Wiener Bauordnung (BO). § 129 Abs. 1a wurde 2024 novelliert und regelt die gewerbliche Kurzzeitvermietung in Wohnzonen. Kernaussage: In Wohnzonen ist die Nutzung einer Wohnung zu gewerblichen Kurzzeitmietzwecken über mehr als 90 Tage im Kalenderjahr bewilligungspflichtig.
Zusätzlich gilt: In einem Wohngebäude dürfen maximal 50% der Wohneinheiten für gewerbliche Kurzzeitvermietung genutzt werden.
2. Die 90-Tage-Regel
Wer in der Wohnung einen Wohnsitz gemeldet hat – Haupt- oder Nebenwohnsitz – und die Wohnnutzung nicht dauerhaft aufgibt, darf pro Kalenderjahr bis zu 90 Tage kurzfristig vermieten – ohne Ausnahmebewilligung. Ideal für:
- Berufspendler & Vielreisende
- Zeitweise Ferienwohnungsnutzung
- Zweitwohnsitze mit temporärer Nutzung
Wichtig: Wird die Wohnung ausschließlich vermietet (also die eigene Nutzung faktisch aufgegeben), ist die 90-Tage-Regel nicht anwendbar.
3. Ausnahmebewilligung MA 37
Für unbegrenzte gewerbliche Kurzzeitvermietung ist die Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs. 1a BO der Baupolizei MA 37 erforderlich. Voraussetzungen:
- Zustimmung der Miteigentümer:innen
- Höchstens 50% der Einheiten im Haus bereits gewerblich vermietet
- Baurechtliche Eignung (Brandschutz, Fluchtwege)
- Widmungsrechtlich zulässig (kein reines Wohngebiet mit Ausschluss)
4. Ortstaxe (Wiener Tourismusförderungsgesetz)
| Zeitraum | Satz |
|---|---|
| Aktuell | 3,2% |
| ab 1. Juli 2026 | 5,0% |
| ab 1. Juli 2027 | 8,0% |
Die Ortstaxe wird auf das Nettoentgelt (ohne Reinigung & USt.) berechnet und quartalsweise an die Stadt Wien gemeldet.
5. Meldepflicht & Gästemeldegesetz
Jeder Gast muss binnen 24 Stunden im elektronischen Gästeblatt gemeldet werden. Aufbewahrungsfrist: 7 Jahre. Verantwortlich ist der Beherberger (nicht der Gast).
6. Strafen bei Verstößen
- Bauordnung: Verwaltungsstrafe bei illegaler gewerblicher Nutzung.
- Ortstaxe: Nachzahlung + Säumniszuschläge.
- Meldegesetz: Verwaltungsstrafe je nicht gemeldetem Gast.
- Mietrecht: Kündigung durch Vermieter, Räumungsklage.
Häufige Fragen
Ist Airbnb in Wien legal?
Ja, Airbnb ist in Wien legal – jedoch mit klaren Regeln nach der Wiener Bauordnung (§ 129 Abs. 1a BO). In Wohnzonen dürfen Wohnungen maximal 90 Tage pro Jahr kurzfristig vermietet werden, sofern in der Wohnung weiterhin ein Wohnsitz gemeldet ist und die Wohnnutzung nicht dauerhaft aufgegeben wird. Für gewerbliche Kurzzeitvermietung (>90 Tage) ist eine Ausnahmebewilligung der MA 37 erforderlich.
Was besagt das Airbnb-Gesetz in Wien 2026?
Seit der Novelle der Wiener Bauordnung 2024 gilt: Kurzzeitvermietung in Wohnzonen benötigt entweder die Einhaltung der 90-Tage-Grenze oder eine Ausnahmebewilligung nach § 129 Abs. 1a BO. In Wohngebäuden dürfen maximal 50% der Einheiten gewerblich kurzzeitvermietet werden.
Wie hoch ist die Ortstaxe in Wien?
Die Ortstaxe (Wiener Tourismusförderungsgesetz) beträgt aktuell 3,2% des Nettoentgelts. Ab 1. Juli 2026 steigt sie auf 5%, ab 1. Juli 2027 auf 8%. Die Meldung und Abfuhr erfolgt quartalsweise an die Stadt Wien.
Welche Strafen drohen bei illegaler Kurzzeitvermietung in Wien?
Bei Verstößen gegen die Wiener Bauordnung drohen Verwaltungsstrafen. Zusätzlich riskiert man Mietrechtsverstöße (bei Mietwohnungen) und Steuernachforderungen (Ortstaxe, Umsatzsteuer, Einkommenssteuer).
Brauche ich eine Gewerbeanmeldung für Airbnb in Wien?
Bei bloßer Wohnraumüberlassung ohne Zusatzleistungen (nur Übernachtung + Frühstück im kleinen Rahmen) meist nicht. Sobald hotelähnliche Services (Reinigung während Aufenthalt, Rezeption etc.) angeboten werden, ist eine Gewerbeanmeldung erforderlich. Empfehlung: Klärung mit WKO Wien.
Rechtssichere Vermietung – wir übernehmen
Als Airbnb Manager Wien kümmern wir uns um Ortstaxe-Meldung, Gästemeldung und behördliche Compliance.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information (Stand Juli 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung. Quellen: wien.gv.at (MA 37, MA 6), Wiener Bauordnung, Wiener Tourismusförderungsgesetz, WKO Wien.
